למה אתם אמורים לצפות?
על אף שיש דמיון מסוים בין מימון לדיור בישראל לבין משכנתאות בארה"ב, ישנם מספר הבדלים חשובים שחשוב להיות מודעים אליהם כשמעוניינים לקבל משכנתא בישראל.
קבלו 5 טיפים מאיש מקצוע ותיק בענף המשכנתאות,יועץ משכנתא בעל 25 שנות ניסיון, שעבד גם בארה"ב וגם בשווקים הישראליים.
- שירות מלא לעומת שירות עצמי
בארה"ב, רוב הגופים המלווים מתמודדים עם כל תהליך המשכנתא עבור הלווים, מאומדן שווי הנכס ועד הטיפול ברישום של השעבוד ברשומות הציבוריות. בישראל, זה עובד קצת אחרת: השירות הוא עצמי, אז מומלץ להתכונן להתרוצצויות רבות, לשאול הרבה שאלות, ובעיקר – להיזהר ולבחון את כל הנתונים בקפידה.
- גילוי לעומת גילוי
בארצות הברית, יש תקנות משכנתא רבות, כמו "אמת בהלוואות", "תקנה Z", ו-RESPA (הליכי חוק להתיישבות נדל"נית). מטרת התקנות האלה היא להגן על הצרכנים על ידי חשיפה וגילוי של מידע רב ככל האפשר. בישראל, לעומת זאת, תקנות הגילוי הצרכני הן מינימליות. לדוגמה, האופן שבו משתנים שיעורי הריבית וכיצד ניתן להגיע לשיעורים גבוהים, וכמו כן, גם העובדה שישנן הלוואות בישראל המציעות שיעורי ריבית קבועים, שבפועל הם משתנים מדי חודש. אלה הן רק כמה דוגמאות, לכן חשוב שתהיו בטוחים שאתם מבינים למה אתם נכנסים.
- מה שאתם רואים לעומת מה שאתם מקבלים
סוגי ההלוואות הקיימים בישראל דומים לאלו שבארצות הברית ואפילו בקנדה ובבריטניה, אך קיימים הבדלים עדינים שיוצרים הבדל גדול. לדוגמה, ארה"ב מציעה הלוואות בריבית קבועה, כאשר הריבית נשארת זהה עד תום תקופת ההלוואה, בתנאים נומינליים, בעוד שהלוואות בריבית קבועה בישראל הן לרוב בתנאים אמיתיים. הריבית הריאלית פירושה הריבית שאתם משלמים בפועל על המשכנתא שלכם הוא שיעור חוזי בתוספת שיעורי אינפלציה, בעוד ששיעור נומינלי אומר שאתם משלמים את השיעור החוזי ולא יותר.
- וניל לעומת פורטפוליו של שלושים ואחד טעמים
למרות שנדרשת מכם עבודה וחריצות רבה כדי להגיע לכך, חשוב שתדעו שמדינת ישראל מציעה היום ללווים הזדמנויות שאינן קיימות בארה"ב. לדוגמה, בארה"ב, אתם בוחרים סוג של משכנתא, למשל, קבועה או משתנה (וגם במקרה זה, על איזה בסיס היא מותאמת), אבל כל דולר שאתם לווים כפוף לתנאי ההלוואה שלכם. לעומת זאת, בישראל המשכנתא שלכם יכולה להיות מורכבת ממשכנתאות קטנות יותר עם תנאים שונים, אבל בתשלום כולל אחד. לדוגמה, אם אתם לווים 300,000 דולר, כל 60,000 דולר יכולים לקבל סוגים שונים של שיעורי ריבית (למשל, קבועים או משתנים) ותעריפים, כאשר כל אחד מהם יכול להיות משולם בנפרד. חשבו על זה בתור הצד ההפוך של תיק השקעות – בדיוק כפי שתיק השקעות תואם את יעדי ההשקעה שלכם (למשל, סיכונים מחושבים, כמו גם הכנסה והון עצמי), כך צריכה ההלוואה להתאים למטרות שלה. בעוד שחמש קבוצות שונות של תנאים יכולות קצת לבלבל אתכם, הסדר זה מספק ללווה גמישות רבה יותר מאשר מה שזמין עבורו בארה"ב.
- השמיים הם הגבול
משכנתאות בריבית משתנה (ARM) פופולריות בישראל כמו גם בארצות הברית. עם זאת, מלווי המשכנתאות בארה"ב מגבילים את הריבית מבחינת כמות השינויים שלה בהתאמה אחת, כמו גם במצטבר על פני תקופת ההלוואה, מה שמכונה בדרך כלל "תעריפי שער". לישראל אין "כובעי תעריף" כאלה. כמו כן, חשוב לזכור כי "נעילות תעריפים" ל-30, 45 ואפילו ל-60 יום, נמצאים בשימוש נפוץ בארה"ב, אבל אינם קיימים בישראל.
